Ihre Anwält*innen für Mietrecht in Berlin

Der Bundestag und der Bundesrat haben ein Gesetz beschlossen, durch das die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen der Corona Krise abgemildert werden.

Geschützt werden u.a. Wohnraummieter*innen und Geschäftsraummieter*innen, die in dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 die Miete nicht zahlen können. Das Recht der Vermieter*innen, Miet- und Pachtverhältnisse wegen Zahlungsrückstand zu kündigen, ist für diesen Zeitraum eingeschränkt. Die Einschränkung gilt nur für Zahlungsrückstände, die diesen Zeitraum umfassen und nur für den Fall, dass die Rückstände auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2 Pandemie beruhen. 

Die Pflicht der Mieter*innen, den Mietzins zu entrichten, bleibt weiter bestehen. Diese haben sie bis zum 30. Juni 2022 nachzuentrichten. Ab dem 1. Juli 2022 haben Vermieter*innen wieder das Recht, wegen Zahlungsverzug aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorgaben zu kündigen.

Mieter*innen, die aufgrund der COVID-19 Pandemie keine Miete zahlen können, sollten unverzüglich mit ihren Vermieter*innen Kontakt aufnehmen. Im Streitfall müssen Mieter*innen den Vermieter*innen glaubhaft machen, dass sie die Miete aufgrund der Pandemie nicht zahlen können. 

Als Glaubhaftmachung dienen entsprechende Nachweise über fehlende Einnahmen, eine Versicherung an Eides statt und weitere Nachweise wie z.B. der Nachweis der Antragstellung, bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen der Arbeitgeber*innen oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. den Verdienstausfall.

Mieter*innen oder Pächter*innen von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie behördliche Verfügungen vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird.

Diese Maßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen seitens des Gesetzgebers verlängert werden, je nach Verlauf der COVID-19 Pandemie.

Zu beachten ist, dass die Einschränkungen nur ausstehende Mietzahlungen für den genannten Zeitraum umfassen – andere Zahlungsrückstände berechtigen daher unverändert zur Kündigung, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen – und die Mieter*innen die Beweislast trifft, dass sie allein aufgrund der COVID-19 Pandemie die Miete nicht entrichten können. Mieter*innen sind daher gut beraten, Nachweise zu sichern und die Kausalität zur COVID-19 Pandemie entsprechend zu dokumentieren.

Das Landgericht Berlin hat in der Berufungsinstanz ein Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg aufgehoben, das einer Räumungsklage des Hauptmieters gegenüber seinem Untermieter stattgegeben hatte.

Das Landgericht führt aus, dass die Kündigung des Hauptmieters das Untermietverhältnis nicht wirksam beendet hat, da ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters gemäß § 573 Abs. 1 BGB nicht gegeben ist. Dabei hat es das Landgericht offen gelassen, ob die erteilte Untermieterlaubnis überhaupt wirksam widerrufen wurde oder nicht. Im konkreten Fall hatte der Vermieter die Untermieterlaubnis gegenüber dem Hauptmieter widerrufen. Der Hauptmieter vermietet die Mietwohnung vollständig unter und wohnte selbst nicht mit in der Wohnung. Auch beabsichtigte der Hauptmieter nicht, selbst wieder in die Wohnung einzuziehen. Aus diesem Grund entschied das Berufungsgericht, dass ein berechtigtes Interesse an der Kündigung mangels eines konkreten Rückkehrwillens des Hauptmieters nicht gegeben ist. Auch die Möglichkeit einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch Kündigung des Vermieters bei Fortsetzung des Untermietverhältnisses stellt kein berechtigtes Interesse des Hauptmieters im Verhältnis zum Untermieter dar, welches eine Kündigung rechtfertigen würde.

Der Vermieter habe mangels Pflichtverletzung des Hauptmieters seinerseits keinen Kündigungsgrund, wenn der Hauptmieter – so wie im vorliegenden Fall – mit einer Räumungsklage alle Möglichkeiten ergriffen habe, um das Untermietverhältnis zu beenden.

Ein berechtigtes Interesse kann auch nicht aus dem Umstand hergeleitet werden, dass der Kläger im Falle eines wirksamen Widerrufs der Untermieterlaubnis zur Beendigung des Untermietverhältnisses verpflichtet sei. Dieser Sachverhalt kann nicht mit einer Bedarfs- oder Verwertungskündigung wie beim Eigenbedarf oder im Fall von Verkaufsabsichten gleichgesetzt werden.

Das Gericht hat die Revision zugelassen, da bisher höchstrichterlich nicht entschieden ist, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Untermieterlaubnis zur Folge haben kann, dass ein bereits bestehendes, aufgrund einer früheren Erlaubnis rechtmäßig begründetes Untermietverhältnis beendet werden kann. Diese Frage ist von grundsätzlicher Bedeutung.

Gleiches gilt für die Frage, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen die Pflicht, ein Untermietverhältnis zu beenden, ein berechtigtes Interesse i.S.d § 473 Abs. 1 BGB darstellen kann.

Landgericht Berlin vom 30.10.2019, Akz: 64 S 36/19.

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte ist Mieter einer im Erdgeschoss befindlichen Einheit. In einer in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung über die Nutzung der Einheit wird diese als „Laden“ bezeichnet.

Der Beklagte betreibt darin eine Eisverkaufsstelle, in der er neben Eis auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke anbietet. In den Räumlichkeiten und auf der Fläche davor stehen Tische und Stühle. Die Wohnungseigentümergemeinschaft begehrt die Unterlassung der Nutzung als Eisdiele gegenüber dem Mieter.

Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass die Wohnungseigentümer*innen gegen eine*n Mieter*in einer Einheit im Falle einer Nutzung, die der – wie vorliegend – in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB haben. Dies war bisher nicht höchstrichterlich entschieden und umstritten.

Der BGH führt aus, dass als Anspruchsgrundlage nur § 1004 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Voraussetzung ist, dass der oder die Mieter*in das Eigentum der Sondereigentümer*innen beeinträchtigt, die die Unterlassung begehren.

Diese Voraussetzung ist ohne weiteres gegeben, wenn der oder die Mieter*in das Gemeinschaftseigentum in einer Weise nutzt, die einer von den Eigentümern getroffenen Gebrauchsregelung widerspricht.

Mit der Nutzung des Gemeinschaftseigentums nimmt der oder die Mieter*in das Miteigentum aller Eigentümer*innen in Anspruch. Die Mieter*innen leiten die Befugnis zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums von ihren Vermieter*innen ab.

Diese Befugnis kann nicht weiter reichen, als die Befugnis der Eigentümer*innen, die diese den Mieter*innen im Rahmen eines Mietverhältnisses einräumen.

Diese Voraussetzung ist aber auch dann gegeben, wenn eine zweckwidrige Nutzung des Sondereigentums durch eine*n Mieter*in vorliegt. Das gilt zumindest dann, wenn durch eine bestimmte Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung die zulässige Nutzung dieser Einheit beschränkt wird. Eine derartige Einschränkung ist vorliegend durch die Bezeichnung „Laden“ gegeben.

Diese Regelung in der Teilungserklärung ist durch die Eintragung im Grundbuch „verdinglicht“, ohne damit zu einem dinglichen Recht zu werden. Sie entfaltet daher zwar keine Wirkung gegenüber jedermann, gleichwohl stellt die Nutzung der Sondereigentumseinheit durch den oder die Mieter*in, die dieser Zweckbestimmung widerspricht, eine (mittelbare) Beeinträchtigung des Eigentums der anderen Wohnungseigentümer*innen dar.

Dies gilt auch dann, wenn die Beeinträchtigung nicht durch die Sondereigentümer*innen, sondern durch eine*n Mieter*in erfolgt. Diese Beeinträchtigung müssen die Wohnungseigentümer*innen nicht dulden, auch wenn die Mieter*innen mietvertraglich zu dieser Nutzung berechtigt sind.

Der BGH führt ferner aus, dass die Nutzung als Eisdiele mit Bestuhlung der Zweckbestimmung „Laden“ widerspricht. Durch die Nutzung der Außenfläche stört die Nutzung als Eisdiele mehr als die Nutzung als Ladengeschäft.

BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18

Den Erb*innen steht nach dem Tod der Mieterin oder des Mieters das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags gemäß §§ 564 S. 1, 1922 Abs. 1 BGB zu.

Macht der oder die Erb*in von seinem oder ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch, so wird das Mietverhältnis zwischen Erb*innen und Vermieter*innen fortgesetzt mit der Folge, dass die Erb*innen für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften.

Auch für Forderungen der Vermieter*innen, die erst nach dem Tod der Mieter*innen fällig werden – so wie Miete oder Nutzungsentschädigung – haften die Erb*innen. Die Erb*innen hat jedoch die Möglichkeit, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken.

Diese, z.B. durch Nachlassverwaltung beschränkte Haftung, erstreckt sich jedoch nicht auf Forderungen, für welche die Erb*innen nicht nur in ihrer Funktion als Erb*innen, sondern auch persönlich haften.

Derartige Forderungen haben eine Doppelnatur und sind sowohl Eigenverbindlichkeiten als auch Nachlassverbindlichkeiten.

Der Bundesgerichtshof hatte die Frage zu klären, ob das Unterlassen des Sonderkündigungsrechts nach § 564 S. 2 BGB nach dem Tod des Mieters zu einer persönlichen Haftung des Erben führt. Im vorliegenden Fall hatte der Erbe dieses Recht nicht ausgeübt. Der Senat hatte zuvor bereits entschieden, dass im Falle der Ausübung des Kündigungsrechts die nach dem Erbfall und bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fällig gewordenen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten bleiben.

Der BGH entschied jetzt ergänzend dazu, dass allein das Unterlassen einer Kündigungsmöglichkeit keinen tauglichen Anknüpfungspunkt für eine persönliche Haftung des Erben darzustellen vermag.

Dem Verstreichenlassen einer Kündigungsmöglichkeit ist kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert beizumessen. Vielmehr liegt der Zweck des § 564 S.2 BGB darin, der fehlenden persönlichen Verbindung zwischen Vermieter*in und Erb*in Rechnung zu tragen. Dabei dient das Sonderkündigungsrecht in erster Linie den Vermieter*innen, da sie auf diese Weise ein gesondertes und einfaches Kündigungsrecht erhalten ohne Begründungserfordernis.

Die Frist beträgt für beide Seiten, Erb*in und Vermieter*in, vier Wochen. Die Erb*innen haben gemäß § 1944 Abs. 1 BGB jedoch allein sechs Wochen Zeit, über Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft zu entscheiden. Um eine persönliche Haftung der Erb*innen zu vermeiden, müsste daher das Mietverhältnis gekündigt werden, bevor über Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft insgesamt entschieden wurde.

Der BGH lehnt daher die persönliche Haftung der Erb*innen allein aufgrund des Verstreichenlassens des Sonderkündigungsrechts ab.

Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.09.2019, VIII ZR 138/18

Die Frage, ob ein Wohn- oder Gewerberaummietverhältnis vorliegt, richtet sich nicht nach der Bezeichnung, welche die Parteien für den schriftlichen Vertrag wählen, sondern nach ihrem tatsächlichen Willen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Dieser ist nach den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen der §§ 133, 157 BGB festzustellen.

Ein Wohnraummietverhältnis liegt nur vor, wenn die Räume nach übereinstimmendem Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind.

Für die Ermittlung des nach dem Willen der Parteien geltenden Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrücklicher Regelungen im Vertrag auf objektive (äußerliche) Umstände zurückzugreifen, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Parteiwillen bieten.

Der Einordnung als Wohnraummietverhältnis steht nicht entgegen, dass die Mieterin eine GbR war. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann Räume zur eigenen Wohnnutzung durch ihre Gesellschafter anmieten und damit ein Wohnraummietverhältnis begründen. Nach der neueren Konzeption ist eine GbR eine teilrechtsfähige Personengesellschaft mit der Folge, dass sie sich auf der Vermieterseite analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch auf den Wohnbedarf eines Gesellschafters berufen kann.

Das Kammergericht führt aus, dass es keinen Grund gibt, die Frage der Nutzung zu „Wohnzwecken“ in beiden Hinsichten unterschiedlich zu beantworten. Daher muss es der GbR auch als Mieterin möglich sein, zu „Wohnzwecken“ anzumieten.

Etwas anderes gilt unverändert für juristische Personen, zu denen die GbR nicht zählt, die begrifflich schon nicht zu Wohnzwecken anmieten können.

Kammergericht Berlin, Urteil vom 20.06.2019 – 8 U 132/18

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es für die Frage, ob Eigentümer*innen eines Grundstücks vom Nachbargrundstück herüberragende Zweige ausnahmsweise dulden müssen – vorbehaltlich naturschutzrechtlicher Beschränkungen eines Rückschnitts – allein auf darauf ankommt, ob von den Zweigen gemäß § 910 BGB eine Beeinträchtigung ausgeht. Es muss sich dabei nicht um eine wesentliche Beeinträchtigung gemäß § 906 BGB handeln.

Dabei unterscheidet der § 910 BGB nicht nach der Art der Beeinträchtigung. Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift, die Nachbarn*innen vor Beeinträchtigungen durch Überhang zu schützen, lässt sich entnehmen, dass sich das Selbsthilferecht oder der Beseitigungsanspruch nur auf den unmittelbar beeinträchtigenden Überwuchs beziehen und bei einer mittelbaren Beeinträchtigung ausgeschlossen sein sollen.

Maßgebend ist allein die objektive Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung. Damit ist auch die mittelbare Beeinträchtigung durch das Abfallen von Laub, Nadeln und ähnlichem erfasst.

Ob Eigentümer*innen eines Grundstücks herüberragende Zweige dulden müssen, richtet sich daher allein nach der Frage, ob eine Beeinträchtigung vorliegt. Ist eine solche nicht gänzlich ausgeschlossen, so besteht grundsätzlich keine Duldungspflicht – vorbehaltlich anderslautender öffentlich rechtlicher Naturschutzregelungen.

Steht fest, dass nach der Baumschutzsatzung eine Beseitigung der Zweige verboten ist, so kann keine Verurteilung erfolgen. Gibt es jedoch die Möglichkeit einer Ausnahmegenehmigung, so muss bei der Verurteilung zur Beseitigung der Zweige im Tenor ein Vorbehalt für eine Ausnahmegenehmigung aufgenommen werden.

Dabei ist zu beachten, dass auch der oder die Nachbar*in selbst eine Ausnahme von dem baumschutzrechtlichen Verbot beantragen kann, wenn er oder sie andernfalls an der Durchsetzung seiner oder ihrer ihm oder ihr zustehenden privatrechtlichen Ansprüche auf Rückschnitt der Äste gehindert wird.

Bundesgerichtshof vom 14.06.2019, Akz.: V ZR 102/18

Das Landgericht Berlin hat ein Urteil des Amtsgerichts Mitte bestätigt, in welchem Ansprüche der klagenden Vermieterin gegen die Mieter aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme abgewiesen wurden.

Das Landgericht führt aus, dass die Modernisierungserklärung insgesamt unwirksam ist, weil die von der Klägerin zugrunde gelegte Berechnung der Gesamtkosten darauf abzielt, dem beklagten Mieter Kosten aufzuerlegen, die in einem eklatanten Missverhältnis zur Leistung stehen.

Dieser vorsätzliche Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist auf die personelle und unternehmerische Verflechtung der auf Seiten der Klägerin beteiligten Gesellschaften zurück zu führen. Der Geschäftsführer der Klägerin ist zugleich Geschäftsführer der X – GmbH, die ein im Steuerrecht einheitliches Unternehmen mit ihr bildet, sowie Geschäftsführer der Y – GmbH, deren Honorar Bestandteil der Berechnung ist. Das Landgericht führt aus, dass dieser Umstand in Verbindung mit den Abweichungen von den vom Sachverständigen angesetzten angemessenen Kosten zu den Positionen Elektroinstallation, Wärmedämmung und Fenster ausreicht, um ein kollusives Verhalten der Klägerin und ihrer Firmen aus verwerflicher Gesinnung zum Zwecke der Gewinnmaximierung unter Ausnutzung der besonderen Situation des Mieters zu bejahen.

Aufgrund der Gesamtumstände verneint das Landgericht zudem die Annahme einer Teilunwirksamkeit der Erklärung gemäß § 139 BGB als unangemessen, da damit ein wirksamer Schutz des Mieters vor vorsätzlich weit überhöhten Modernisierungszuschlägen unterlaufen würde. Dabei ist irrelevant, dass nicht alle Maßnahmen von der Sittenwidrigkeit betroffen sind, denn die Klägerin hätte sich von der sittenwidrigen Erhöhungserklärung vollständig lösen und eine neue Erhöhungserklärung abgeben müssen, was sie jedoch nicht getan hat.

Landgericht Berlin, Beschluss vom 06.08.2019 – Akz.: 67 S 342/18

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ließ im Jahr 2005 die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 gegen Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Bereits zuvor hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet.

Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.03.2012 (V ZR 174/11) zu einer vergleichbaren Teilungserklärung irrtümlich davon aus, dass jeder Wohnungseigentümer die notwendige Erneuerung der Fenster in seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen müsse.

Tatsächlich ist das jedoch eine gemeinschaftliche Aufgabe aller Wohnungseigentümer.

Der Kläger begehrt die Erstattung der Kosten, die er für den Fenstertausch aufgewendet hatte. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass der Kläger von der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft keine Erstattung der Kosten verlangen kann. Weder die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag noch Vorschriften des Bereicherungsrechts können Anwendung finden, da § 21 Abs. 4 WEG Vorrang hat und einen Ausgleich eines Wohnungseigentümers für eigenmächtige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ausschließt.

Das gilt selbst dann, wenn diese Maßnahme zwingend hätte vorgenommen werden müssen. Voraussetzung für einen Erstattungsanspruch ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer. Liegt ein solcher nicht vor, entfällt der Ersatzanspruch. Von diesem Grundsatz kann auch nicht im vorliegenden Fall abgewichen werden, weil der Kläger irrtümlich die Teilungserklärung falsch auslegte.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Schutz der anderen Wohnungseigentümer eine Ausnahme verbiete. Diese müssen nicht damit rechnen, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden.

Bundesgerichtshof vom 14.06.2019, Akz.: V ZR 254/17

Der Mieter mietete eine Wohnung an, die mit einer Größe von ca. 94,48 m² im Mietvertrag angegeben war. Zwischen den Parteien bestand u.a. Streit, bis zu welcher Fläche der Balkon auf die Mietfläche anzurechnen ist.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Begriff „Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen ist. Im vorliegenden Fall war die Fläche anhand der im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln.

Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien im Einzelfall dem Begriff Wohnfläche eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus üblich oder nach Art der Wohnung naheliegend ist. Der Begriff „ortsüblich“ meint dabei eine örtliche Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung. Nicht erfasst ist die Situation, dass ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder verschiedene Werke vermischt.

Im vorliegenden Fall war die Balkonfläche zu 50 % in die Wohnfläche einbezogen worden. Zutreffend war hingegen nur eine Anrechnung von 25 % der Balkonfläche.

Diese erhöhte Anrechnung führte zu einer Abweichung von vereinbarter zu tatsächlicher Wohnfläche von über 10 %, sodass ein erheblicher Mangel der Wohnung vorlag.

Der Bundesgerichtshof stellte den erheblichen Mangel fest. Gleichwohl war für die Frage nach der Höhe der zulässigen Miethöhe nicht die infolge erheblicher Wohnflächenabweichung geminderte Miete zugrunde zu legen, sondern allein die vertraglich vereinbarte in der jeweiligen Höhe.

Der Bundesgerichtshof führte aus, dass sich der Schutz der Kappungsgrenze an der Miete orientiert, zu deren Begleichung sich der Mieter vertraglich verpflichtet hat.

Diese anfängliche oder während des laufenden Mietverhältnisses vereinbarte Miete hat der Mieter durch eigene Entscheidung übernommen und für sich als wirtschaftlich tragfähig angesehen. Hieran bemisst sich sein Schutz vor einer finanziellen Überforderung im Rahmen der Mietsteigerung. Eines weiteren Schutzes des Mieters durch eine Reduzierung der Ausgangsmiete bedarf es auch im Fall einer aufgrund Flächenabweichung geminderten Miethöhe nicht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.04.2019, VIIIZR 33/18 – LG Berlin, AG Berlin-Lichtenberg

Das Landgericht Berlin bestätigt ein Urteil des Amtsgerichts Mitte, in welchem eine Räumungsklage abgewiesen wurde.

Die Mieter (87 und 84 Jahre) widersprachen einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters und beriefen sich auf ihr hohes Alter und ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache. Das Landgericht führt aus, dass die Mieter sich berechtigt darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung für sie eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bedeute.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob zudem gesundheitliche Beeinträchtigungen vorliegen. Die Vorschrift des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ist mit Blick auf Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip weit auszulegen.

Eine Interessenabwägung zu Gunsten der Vermieter*innen kommt dann in Betracht, wenn gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestands des Mietverhältnisses geltend gemacht werden können.

Bloßer Komfortzuwachs einer nicht ganzjährig genutzten Wohnung, so wie vorliegend vom Vermieter vorgetragen, reicht für ein hohes Erlangungsinteresse des Vermieters nicht aus.

Landgericht Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18

Der Bundesgerichtshof stellt in einer Entscheidung klar, dass nur eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe an der Mietsache die Verjährung der Ersatzansprüche der Vermieter*innen gegen die Miter*innen gemäß
§ 548 Abs. 1 BGB in Gang setzt. Erst durch die unmittelbare Sachherrschaft werden Vermieter*innen in die Lage versetzt, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

Die Möglichkeit, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes der Mieter*innen die Mieträume besichtigen zu können, genügt dafür nicht. Erforderlich ist der Alleinbesitz der Vermieter*innen, um die Verjährung der Ersatzansprüche in Gang zu setzen.

Bundesgerichtshof vom 27. Februar 2019, Akz. XII ZR 63/18

Bei der Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer*innen bleiben beide auch dann Vermieter*innen, wenn eine*r den Miteigentumsanteil nach Überlassung der Mietsache an die Mieter*innen später an den oder die andere*n veräußert. Das hat zur Folge, dass der Mietvertrag nur wirksam von beiden Vermieter*innen (Alleineigentümer*in und ehemaliger Miteigentümer*in) gekündigt werden kann.

Erfolgt eine Kündigung des Mietvertrages nur durch den oder die Alleineigentümer*in, ist diese gegenüber dem oder der Mieter*in unwirksam.

§ 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“ findet nur bei Veräußerungen von Wohnraum an Dritte Anwendung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Voraussetzung des „Dritten“ nur dann gegeben ist, wenn der oder die veräußernde Eigentümer*in und der oder die Erwerber*in personenverschieden sind, was nur dann gegeben ist, wenn der oder die Erwerber*in bis zum Erwerb nicht Vermieter*in war. Für eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB fehlt es nach der Auffassung des Gerichts an einer planwidrigen Regelungslücke.

Bundesgerichtshof vom 09.01.2019, Aktenzeichen VIII ZB 26/17

Das Landgericht Berlin hat die Berufungen der Parteien zurückgewiesen und ein Urteil vom Amtsgericht Mitte bestätigt, welches der Klage auf Erstattung mangelbedingt überzahlten Mietzinses stattgab.

Die Klägerin hatte die Wohnung bereits im Jahr 1983 bezogen. Zu diesem Zeitpunkt gab es kein städtebauliches Konzept für das unmittelbare Wohnumfeld. Auf dem Nachbargrundstück befand sich eine Tiefgarage, die in der Zeit von 2015 bis 2017 abgerissen und durch einen Hochbau ersetzt wurde.
Das Landgericht führt aus, dass Bauimmissionen, die durch den Abriss der Tiefgarage und der Neuerrichtung eines Hochbaus entstehen, einen Mietmangel darstellen, der zur Mietminderung berechtigt.

Das gilt unabhängig von einem Verschulden des oder der Vermieter*in und auch dann, wenn die Vermieter*innen keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche gegen den oder die Emittent*in haben.

Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache über einen längeren Zeitraum unterschiedlich intensiv, so ist das Gericht befugt, die sich daraus erwachsende Beeinträchtigung für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer einheitlichen Minderungsquote zu belegen.

Landgericht Berlin vom 15.01.2019, 67 S 309/18, vorgehend AG Mitte, 20 C 285/17

In zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 05.12.2018 hat sich die VIII. Zivilkammer des Gerichts mit der Frage beschäftigt, ob ein Mieter einen Mietmangel sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses geltend machen kann für die Beseitigung bestehender Wärmebrücken an der Außenfassade des Mietobjekts. 

Die Mieter wohnen in Gebäuden, die in den Jahren 1968 und 1971 errichtet wurden.

Die Vorinstanzen entschieden, dass der Mieter auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ erwarten könne, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Auf der Grundlage der heute gültigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärmebrücken in beiden Wohnungen ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches der Mieter allein mit „alltagsüblichen Lüftungs- und Heizverhalten“ nicht verhindern könnte.

Dieser Auffassung trat der Bundesgerichtshof entschieden entgegen und stellte klar, dass Wärmebrücken an Außenwänden nicht als Sachmangel anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Ohne besondere Vereinbarung kann der Mieter nach Auffassung des Gerichts nur den Wohnstandard erwarten, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. In den Jahren 1968 und 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten.

Demgemäß war das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand. Der Sachverständige stellte ferner fest, dass ein tägliches zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten ausreicht, um Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden. Dieses Lüftungsverhalten hält der Bundesgerichtshof für zumutbar.

BGH Urteil vom 05.12 2018 – XIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

Wird ein mit Mietwohnraum umbautes Grundstück an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber*innen nach Abschluss des Mietvertrages veräußert, so gilt die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 iVm Abs.1a S.1 BGB. Nach Einschätzung des Gesetzgebers erhöht sich bei einer derartigen Veräußerung das Verdrängungsrisiko für die Mieter*innen, sodass diese des Schutzes der Sperrfrist bedürfen.

Nicht erforderlich ist, dass der Erwerber die Absicht haben muss, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.

Mit der Neuregelung des § 377a Abs. 1a BGB wollte der Gesetzgeber nicht nur die Umgehung durch das „Münchener Modell“ entgegenwirken, sondern auch ausdrücklich etwaigen neuen Umgehungstatbeständen vorbeugen.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter 1981 einen Mietvertrag über Wohnraum geschlossen. Im Jahr 2015 trat eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts in den Mietvertrag auf Vermieterseite ein. Im Mai 2015 kündigte die Gesellschaft das Mietverhältnis und machte Eigenbedarf für einen Gesellschafter geltend.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, da die Sperrfrist nicht eingehalten wurde, auch wenn der Wohnraum nicht in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll.

BGH Urteil vom 21.03.2018, Aktenzeichen VIII ZR 104/17

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr klargestellt, dass ein*e Vermieter*in von Mieter*innen Ersatz für Schäden an der Mietsache auch dann verlangen kann, wenn zuvor keine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt wurde.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter Schadensersatz wegen eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen sowie eines Lackschadens am Heizkörper. Der Vermieter hatte zuvor keine Frist zu Schadensbeseitigung gesetzt, sondern verlangte gleich Geldersatz.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die aus der Besitzübertragung folgende Obhutspflicht des Mieters keine leistungsbezogene Nebenpflicht darstellt. Daraus folgt, dass die Verletzung dieser Nebenpflicht bereits bei Vorliegen der Voraussetzungen des einschlägigen § 280 Abs. 1 BGB einen Schadensersatzanspruch begründet und es dem Vermieter nach § 249 BGB frei steht, statt der Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz zu verlangen.

Bundesgerichtshof vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17

Das Amtsgericht Pankow/Weißensee hat entscheiden, dass ein Vermieter sich auf das wohnwerterhöhende Merkmal der Merkmalgruppe 5 berufen kann, wenn er Stellplätze in der Nähe des Wohnobjekts anbietet. Der Begriff „Parkplatzangebot“ ist nicht im Sinne eines rechtsgeschäftlichen Angebots zu verstehen, da diese Angebote nicht „zur Verfügung gestellt werden“.

Unter Hinweis auf die Eingruppierung in Merkmalgruppe 5 ist es nicht erforderlich, dass ein*e Vermieter*in dem oder der Mieter*in ein konkretes Angebot zur Stellplatznutzung unterbreiten muss.

Es ist weder tatsächlich noch rechtlich erforderlich, dass die Mieter*innen einen konkreten Nutzen aus dem Parkplatzangebot ziehen können. Daher greift die Mieterhöhung unter Berufung auf das wohnwerterhöhende Merkmal des Parkplatzangebots auch, wenn die Anzahl der Mietparteien die Anzahl der Parkplätze zahlenmäßig deutlich übersteigt, sodass tatsächlich kein Gebrauch möglich ist.

Daran ändert nach Ansicht des Gerichts auch dann nichts, wenn die wenigen Stellplätze auch noch fest an Dritte vermietet sind, sodass auch rechtlich kein Gebrauchsvorteil bei den Mieter*innen entstehen kann. Das Gericht sieht bereits einen Nutzen für die Mieter*innen darin, dass das Auffinden von Parkplätzen im öffentlichen Straßenland erleichtert wird, wenn ein Teil der Mieter die angemieteten Stellplätze auf dem Grundstück nutzt.

Amtsgericht Pankow/Weißensee vom 18.01.2018, 3 C 279/17

Ein*e Vermieter*in, der nach Beginn eines Mietverhältnisses die Wohnung eines Mieters oder einer Mieterin in eine Eigentumswohnung wandelt, ist dauerhaft gehindert, das Mietverhältnis unter Berufung auf die wirtschaftliche Verwertbarkeit gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen, auch wenn die wirtschaftliche Verwertbarkeit in Form des Verkaufs der Wohnung aufgrund der geringen Mietzinszahlung nachweislich stark eingeschränkt ist.

Eine Begrenzung des Kündigungsausschlusses in Anlehnung an § 577a BGB verneint das Landgericht Berlin.

Landgericht Berlin vom 29.03.2010, 67 S 338 / 09

Der Bundesgerichtshof hat die Pflichten der Vermieter*innen präzisiert, die Mieter*innen nach einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarf eine während der Kündigungsfrist freiwerdende vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten. Danach müssen die Vermieter*innen den Mieter*innen eine andere, ihm oder ihr zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten, die sich im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage befindet, sofern diese während der Kündigungsfrist frei wird.

Erfüllt der oder die Vermieter*in seine Anbietpflicht nicht, so ist die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

BGH vom 13.10.2010, VIII ZR 78/10

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vermieter*innen bei einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses der formellen Begründungspflicht entspricht, wenn sie den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angeben und die Rückstände darstellen, sodass die Mieter*innen in der Lage sind, die Angaben zu überprüfen.

Liegen Zahlungsrückstände weiter in der Vergangenheit sind die Vermieter*innen gehalten, monatsweise die Zahlungsrückstände anzugeben. Damit erfüllten sie ihre formelle Begründungspflicht.

Ausführungen zu Mietminderungen der Mieter*innen muss die Kündigungserklärung nicht enthalten. Diese betreffen die sachliche Berechtigung der Kündigung, die in einem gerichtlichen Verfahren zu klären ist. Auch eine fehlerhafte Berechnung des Zahlungsrückstandes hat auf die Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss, wenn sich die darin enthaltene Rückstandsmitteilung nachträglich als falsch erweist, der angegebene Kündigungstatbestand bei richtiger Berechnung aber dennoch gegeben ist.

BGH vom 12.05.2010, VIII ZR 96/09